建築特集 of matsuya Webpages 2

2012-01-05

毎月　日頃の業務から感じる疑問（「なぜ、このことをお客様は知らないのだろうか」）や、お客様にとって有意義な情報や知識をお届けします。是非参考して、悔いのない家づくりの参考にしていただければ幸いです。

こんにちは。株式会社松屋の石橋です。

今日は家を建てて幸せになる人、
不幸になる人についてです。

あなたのご近所でも、
工事が中途半端な状態で止まってしまった。
新築したばかりなのにもう引越し。
いつの日からか、突然違う家族が住んでいたといったことはありませんか？

私は業界に長くいるのでよく分かります。
これらの人は住宅ローンの返済ができずに競売にかかってしまった家です。
新居で楽しい生活が始まると思ったのに人生が台無しです。

なぜ、そういうことが起こるのか？

それは「背伸びをしてしまうこと」がひとつあります。
家づくりは
「身の丈に合った家を手に入れることが大切」
ということです。

ムダだらけの高級住宅は、お金に余裕のある人が買えばいいのです。

普通の人は、堅実な買い物をして将来に備えたほうがいいのです。

もちろんあなたは今、充分すぎるほど給料を稼いでいるかもしれません。
これまでに貯めた貯金もたくさんあるかもしれません。

しかし、家作りに関しては、絶対に財布のヒモを緩めてはいけません。

なぜなら

普通の人が家庭を崩壊させてしまう原因は、

無理して家を建てた時か、

脱サラした時

と相場は決まっているのです。

つまり今は住宅ローンが払えても将来どうなるかは分からない。
給料が減るかもしれない。
ボーナスがまったくもらえなくなるかもしれない。

子供が私立大学に行きたいと言い出すかもしれない。
旦那さんは不当なリストラに遭うかもしれない。
昔の人はよく言いました。
一寸先は闇の中、と。

どのような嵐が襲っても、ゆっくりローンが払えるような家を
作らなければいけないということなのです。

それではまた。


子育て安心住宅「安くて良い家をつくる会」
株式会社松屋
石橋克好

こんにちは。株式会社松屋の石橋です。

今日はお客様の夢を奪う
住宅業界の非常識について話します。

実は
今日の話は住宅業界の常識です。
ですから、よく覚えておいてください。

広告に表示してある価格（はじめに営業マンが言う価格）が
見積もり時に大きく変わる。
これは住宅業界の常識です。

坪単価30万円の家、40坪なら1200万円、
これが契約する時には1500万円。

坪単価60万円の家、40坪で2400万円、
これが契約する時には3200万円。

当たり前のようにこうなります。

なぜ,
はじめからすべて込みの値段を提示しないのか？

私たちもそのように思いますが、

この住宅価格を正直に話したら、
お客さんは振り向いてくれないのです。

家を建てる人と住宅会社では、坪単価の意味が異なります。
家を建てる人にとっての建築費は、言うまでもなく、
建築工事に関するすべての費用を意味します。
つまり「引渡し価格」、その家を建てるにあたって
支払うすべての金額のことです。

しかし、住宅会社にとっての建築費は違います。
それは、建物の本体を建てる「本体価格」という
意味合いが強いのです。

ですから、家を建てる人がイメージする建築費と
同じにするには、この本体価格にオプション料金を
しなければなりません。

オプション料金とは、照明器具やカーテンなどのことです。
そして、それらに外回りの付帯設備工事費や経費がプラス
され、その合計金額があなたに引き渡す価格となるのです。

「広告の坪単価を見て、その安さにワクワクしてモデルハウスに
行ってみたら、もらった見積書の金額は大違いだった」

現実はといえば、そんな話が多く聞かれます。
大変悲しいことに、オプション分の注文を繰り返すうちに、
当初の見積り金額の倍近い額にまでふくれあがってしまった、
なんて話が後をたちません。

それでも業者は決してあなたに同情しません。

なぜなら、広告の坪単価と見積り価格が大きく違うのは、
住宅業界の常識だからです。

たしかに本体価格だけですまないのはパソコンや車など
付属品を買うことで膨れ上がるのは同じ構造ともいえます。
しかし「坪単価○○円」という言葉にはひっかからない
ようにしましょう。

次回は、家を建てて幸せになる人、不幸になる人
についての違いです。私たちは家を建てるだけでなく、
建てたあともたくさん見てきました。
そのことについてお話をしたいと思います。

それではまた。

「子育て安心住宅」安くて良い家をつくる会
株式会社松屋
石橋克好　　

悪徳業者のカモになりやすい人

こんにちは。
株式会社松屋の石橋です。

今日は前回予告でお知らせした
悪徳業者に狙われやすい人についてです。
もちろん,これは住宅だけにおいて言えることでなく、
一般的にそういう傾向がある人は,他のものにも
当てはまるのかもしれません。

では、どんな人がカモになりやすいのでしょうか？

１． 家づくりをよく勉強し
「自分だけはだまされない」と思っている人

２、他の住宅会社を知らない人

３、アパート住まいで土地と一戸建てのことをよく知らない人

４、お得感に弱い奥様がいる人

もし,ご自分に当てはまる項目がある方は注意が必要です。

例えば、抽選会というものがあります。

「今回参加して頂いた方の中から新築していただける方に、
抽選で300万相当のオプションをプレゼントします」と
いったようなちょっと売上と利益を考えてみれば、あり得ないようなくじびきをしたりするのです。

また参加者にはアンケートを記入させますので、
その内容から抜け目なく参加者を品定めしていきます。

したがって次のようなポイントがあります。

①抽選会での当選を安易に喜ばない
②モデルハウスの雰囲気に乗せられない
③徳しそうな話には必ず裏があることを知る

抽選会での当選は、キャンペーンでの一環です。
遊園地のアトラクションと同じですので、
くれぐれも雰囲気に飲まれないようにしてください。

イベントの多くは、お客様にとってメリットがあるように
謳われていますが、
その経費は建物価格で回収されている事実も知っておきましょう。

さて、次回は
「坪20万円台の家がなぜ50万円になるのか」
というからくりについてです。
それではまた。

こんにちは。株式会社松屋の石橋です。

まずひとつだけ言いたいことがあります。
それは、安くていい家を作る会社は、そもそもはじめから努力をしています。

ですから、お客様に提示する価格も最初から正直価格です。

安くして！とお客様から言われて
はじめて安くするような住宅会社は、偽者だと言わざるをえません。

では裏技とはなんでしょうか？

ポイントはお互いにメリットがある、ということです。

裏技①　現場見学会に貸す

現場見学会は、住宅会社ならどこでもやっている行事です。
なぜ、
なくてはならない行事かというと、
ここで披露する行事を見て、多くのお客様がいい住宅会社か？
それとも
任せるのにふさわしくない住宅会社かを
確認するために発表の場だからです。

家を安く手に入れる方法として、
住宅会社に一時的にお客様の家を貸すという方法があります。
たとえば、
お客様の家が3月末日に竣工式を迎えるとします。
通常であれば、竣工と同時に引き渡しとなりますが、
住宅会社は一時的に家を貸すことで、
お客の手元には臨時報酬が入ってくるのです。

引渡しを1週間延ばすことで、
住宅会社はその家を使って現場見学会を開きます。
見学会ですから、見ず知らずの人が新築後まもない家の中に
あがりこむというデメリットはあります。

しかしうれしい特典もあります。
それは見学会の前後にワックスをかけ直してくれたり、
場合によっては家具をもらえたりすることもあるかもしれません。

通常このような相談は住宅会社との契約前にしておくといいでしょう。
謝礼金額は住宅会社によって違いますが、３万円前後くらいが相場でしょう。

ちなみに私の会社の場合は、
お施主さんが喜んで現場見学会に家を提供してくださいます。

「私たちも現場見学会に参加して家づくりの決断をしました。
これから家づくりをする人たちの参考になるなら、喜んでお貸ししますよ」
と自ら名乗りでてくれるのです。
いつもそういうお施主さんには頭が下がります。
とても感謝しています。

裏技②　モデルハウスとして貸す

そして、もうひとつ。
建てた家をモデルハウスとして貸す方法があります。
現場見学会は2日間、
準備もかねてせいぜい1週間も貸せば充分ですが、
モデルハウスとして貸す場合には3ヶ月から1年くらいの会社もあります。

期間が長いだけに、今現在アパート住まいをしていて家賃がかかる人や、
子供の転校の問題、勤務先の都合などで今すぐ入居したいという方には
お勧めできません。

でも逆に、急いで入居する必要がない、
それよりも
臨時収入のほうが魅力的だ、むしろ学期末の時期に合わせて引越したい、
という方の場合は住宅会社に相談を持ちかけてみることもいいでしょう。

では、一般的にモデルハウスとして
貸した場合の報酬は、いくらくらいになるでしょう？
実際は住宅会社によって異なります。
一概にいうことはできないのですが、
現在の賃料額前後で何ヶ月間か借りてくれ
決して低い金額で借りることはないでしょう。

住宅会社によっては、
プロのインテリアコーディネーターによって家具をセンスよく配置したりします。
運がよければいらなくなった調度品ももらえるかもしれません。

ただ、ひとつだけ気をつけてほしいことがあります

「モデルハウスとして貸していただけませんか？そうすれば謝礼を出します。とてもお得ですよ。」

このような誘い文句で契約を迫る住宅会社もあります。
そして謝礼を出すというエサをぶらさげて、あらかじめ
建築費に謝礼分の代金を上乗せしている場合があるのです。

このケースはごくまれですが、注意するには越したことがないでしょう。

それでは次回、悪徳業者の狙ってるお客さんについて話します。

これも気をつけなければいけません。
とかく住宅を購入する上においては金銭感覚が麻痺しています。
そこを悪徳業者は静かに狙っています。

それではまた。

2012-01-05

こんにちは。株式会社松屋の石橋です。

今日は大事な話です。
前回も、ちらっとお話したのですが、「資金計画の罠」についてお話します。

お金の話を表立ってするのは少し気がひける
こともあります。しかし騙されないためにも、
大切な予算の話をきちんとする必要があるのです。

敷地調査やプランニングばかりを先走り、
資金計画を後回しにする会社は、
あなたのことを
本当に大切に考えているかどうかは
分かりません。

それでは悪徳住宅会社は資金計画書に
どのような罠を
仕掛けているか、それをお話しましょう。

一つ目の罠は見積書に入れると家の値段が
高くなってしまうものは、
オプションとして資金計画書に
入れてしまうこと。
どんなものがあるか？

代表的なものは、カーテンと照明器具です。

これらは、住宅にはなくてはならないものです。
しかし、見積書に入れると、
単価が高くなるので、
とりあえず別途にしておく。

この方法自体は別に悪いことではありません。
問題はお客様にきちんと伝えて、
最終的に
これだけかかると伝えないことです。

他社と比べて１００万円も安かった。
でも最終的に支払った金額は、
最初の見積もりよりずっと高くなった、
こんなことにならないように
気をつける必要があります。

照明器具はともかく、
カーテンを別途工事にする会社は多いです。
理由は、部屋が仕上がった後に、
雰囲気に合わせてカーテンを選びたいというお客様のためもあると思うのですが、
実は結構値段がします。

40坪で30万円から。
ちょっと良いもので80万円くらいかかります。計画の中であらかじめ予算はとっておく
必要があります。

２つ目は、経費に関するものです。
現場経費、運搬費、
営業諸経費、地盤調査費、地盤保障量、シロアリ保障費、
工事中の火災保険料、労災保険料・・・。

これらの経費が資金計画書に載っていたら要注意です。
こういった諸経費の合計は工事費の１０％程度になります。
いくら本体価格が安くても、
経費を別にしたらいくらでも
安くできるのです。

ごく一部の会社ですが、
このような資金計画書に細工をする
手口を残念ながらおこなっています。
仮に　このような資金計画書に
出会った場合、これはどういう金額で、
なぜこの値段になるのかを
ひとつずつ説明してもらってください。

資金計画は家作りの屋台骨ともいって
いいほどのものです。
きちんとした説明もしないで、
家を建てるにあたって一番重要なもの、
それを後回しにする会社には注意が必要です。

１、資金計画書に書かれているオプションの中身は何か？
２、わけのわからない経費が含まれていないか？

資金計画はこの２つの罠に気をつけましょう。

次回は裏技です。
住宅業界にながく関わる私がこっそりと
いい家を安く買う裏技についてお伝えします。

楽しみに待っていてください。

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2012-01-05

こんにちは。
株式会社松屋の　石橋です。

住宅購入において最も大事なこと、それが何だか知っていますか？

それは現場見学会に参加する、ということなんです。

なぜでしょうか？

それはやはり現場では嘘がつけないからです。その住宅会社を正しく見極めるためには、現場見学会に参加することが非常に重要になってきます。

私共はもちろんお客様のために素晴らしい家を作りたいと思っております。
しかし、一番してほしいこと、
それはお客様が素晴らしい家作りをすることです。
たとえ他社様のつくる家を購入したとしてもお客様が満足のいく家づくりをすることができればいいのです。

ですから
お客様が家づくりで「後悔」だけは絶対にしてほしくありません。

今日はその後悔をしないための現場見学会の参加の「１０の秘訣」を紹介します。

１、まずは興味のある住宅会社に電話をします。

そして見学会の日程を聞いて、案内状をもらう約束をしましょう。
その時に、実際にお施主さんが住む家と建築途中を見せてもらいたいと告げましょう。
そこで、「うちはそのような見学会を行っていません。モデルハウスをご覧下さい」と答えるようでしたら注意が必要です。

２、会社や社員の雰囲気を確認する

これは人付き合いにもいえることですが、ポイントは、「笑顔のある会社かどうか？」
「急にかしこまったり裏表のある会社か」どうかの2つを確認しましょう。

３,「最近どんなトラブルがありましたか」と聞いてみる。
残念なことに、住宅業界はトラブルの多い業界です。
「特にありません」という答えは嘘です。
それはトラブルがないくらい工事がないか、お客様はトラブルと思っているけど
担当者は思っていないのどちらかでしょう。
ここで重要なのは、トラブルの中身ではなく、この質問に誠実に答えてくれるかどうか、そこを見ましょう。

４、住宅会社の売りは、どこなのか聞く

主にどのような住宅を中心に建築されているのですか？高級住宅ですか？ローコスト住宅ですか？商用ビルですか？賃貸住宅ですか？理由はなぜですか？
このように聞いてみてください。希望に合わなければ、別の会社を選びましょう。

５、オプション工事がどれくらいあるのか聞く

「今回の現場見学会の住宅でオプション工事の所を 教えて頂けますか？」
このように確認しましょう。
オプション工事が多くある場合は、契約後にオプション工事費がかかり、はじめに案内の
あった価格より高くなるのは言うまでもありません。

６、自分の家の広さと比べながら、見てみる

あなたが今現在住んでいる住宅の寸法をまず測ってみましょう。
そしてその寸法を実際に比較してみます。

７、自分の計画した間取りを持ってみてみる

もし新築の間取りを実際に既に作っているとしたら、それを見学会に持っていきましょう。
その際、定規をもっていくといいでしょう。特に５０分の１の図面の場合は
その図面だけ見ていると、部屋が広く感じられるので、必ず現場の部屋の広さと照らし合わせておくことをお勧めします。

８、どこに家具を置くかイメージしてみる

現場見学会などでは、家具などが配置されていないケースが多いはずです.どうしても搬入の際の傷を考えると、お施主さんのためにはそのようなリスクはおかせない住宅会社があるので、仕方がありません。
例えば、テレビをどこに置くか、ソファーＩ型にするか、Ｌ型にするか、など具体的に考えることで、間取り図と実際のイメージのギャップを埋めていきます。

９、訪問営業をしてほしくないときははっきり言う

現場見学会にいくと必ず住所と名前を聞かれます。
そしてそれを明らかにすると、その日の夜から早速訪問営業が始まります。
もし訪問営業を望んでいない時は「訪問営業はしないでもらいたいのですが、いいですか？」と確認をとるようにしましょう。多くの場合は営業されることはなくなるはずです。

１０、資料をもらって帰る

自己資金の貯め方、土地の見つけ方、節約術、収納術、現場見学会のお知らせなど家づくりに役立つ情報が無料でもらえます。
その場合は、訪問営業を望んでいないことを伝え、郵送で送ってもらうようにしましょう。

では最後にモデルハウスをみるときに気をつけることです。

□ゆとりのあるスペースに、圧倒されない
□オプション品ではなく標準品を確認する
□間取りの広さにごまかされない
□開放感を味わい過ぎない

この４つがポイントです。
では、モデルハウスを見に行って、これらの魅力にとりつかれないようにするためにはどうすればいいのでしょうか？

答えは簡単です。

それは実際の建築現場を見に行けばいいのです。建築現場を見ないでモデルハウスだけ見て家作りをすると、机の前で担当者と計画している住宅が、そのままモデルハウスになるという錯覚に陥ります。

そこを注意してください。建築現場は必ず目で見て確認することが大切です。

次回は、資金計画についてお話します。
実は資金計画には「罠」があるんです。
これを知っているのと、知らないのとではずいぶん家作りの計画が変わってきます。

ご期待下さい。

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2012-01-05

同じ大きさの家なのに、どうしてお隣さんより600万円も高いのよ！」

「そんなこと言ったって、お前がハウスメーカーがいいと言ったんじゃないか」

「あなたが『家はやっぱりブランドだ』なんて言うからよ！」

先日、新築物件を引き渡したとき、偶然お隣のご夫婦の会話が聞こえてきました。
奥さんは悔し涙を浮かべていました・・・

こんにちは、株式会社松屋　の　石橋です。

600万円あったら、あなたは何に使いますか？
海外旅行、車、別荘？
なかなか使い切ることが難しい金額です。

こんなに値段違うことなんてあるの？
よく聞かれるのですが、本当に違います。

家を建てれば、どんなに安くても１千数百万円になります。
家づくりを進めていくと、金額が大きすぎて、だんだんと金銭感覚が麻痺してきます。
10万円が100円のように感じるようになります。

そして、いざ最終結論というころになると、
「やっぱり、ハウスメーカーは信用になるから」
「フランチャイズだと本部が安心だから」
と麻痺した金銭感覚で、ブランド住宅に決めてしまいます。

しかし、いざ、建ってしまうと、ハウスメーカーの家と工務店の建てた家、
外見はそうか変わりませんが、

金額は、驚くほど違います。

１００万円、２００万円の差なら安心料でいいかもしれませんが、
６００万円～１０００万円となると話は違います。

「内容が違わずにそんなに違う訳がない。なにか違うはず」
そう言いたいのも無理はありません。

もし、買う前に、詳しく調べておけば・・・
しかし、多くの方は夢を膨らまして、間違った方向に進んでしまいます。
家づくりで成功する人と、失敗する人の違いは、

建てる前にどれだけ準備したかで決まると言われています。

しかし、どのように準備したらよいのか、わかりづらいのも事実です。

そこで、次回から、
どんな知識を勉強すれば、数百万円得するのか、
家づくりを通じて家族が幸せになれるのかを詳しくお伝えしていきます。

ご期待ください。

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