不動産投資相談 of New Site 0

不動産投資は　お金を不動産に投資しすることにより不動産が生む収益を得ることです。

投資した金額に対してのリターンを受け取る。そのリターンが投資金額に対して何パーセントの利回りになっているのか、そして何年間か所有して売却することで投資が完了します。その投資期間のトータル（賃料収入と売却益）により投資の成功が決まります。

不動産投資は購入の際、所有期間、そして売却時にコンサルタントやマネージャーとともに投資を成功させていくのが普通の方法です。アメリカなどは投資不動産を買う前にコンサルタント・マネージャーを買えと言うほどコンサルタント・マネージャーの役割が大事です。

不動産購入－アセットマネジメント　 －アセットマネージャー
不動産運用－プロパティマネジメント－プロパティマネージャー
不動産売却－アセットマネジメント　 －アセットマネージャー


投資不動産が何個かある場合は、それらの全ての運用のためポートフォリオを使った戦略が必要で、ポートフォリオマネージャーの登場が必要となります。　

不動産投資をお考えの際は、まずは投資の仕方や方法、運営管理の方法の知識が必要です。
当社のコンサルタントに一度ご相談下さい。

Ａｓｓｅｔ Management

Asset Management


アセットマネジメント広義では、投資用資産の管理・運用を実際の所有者様、オーナー様、投資家に代行して行う業務一般を指します。
言い換えると　不動産投資での代行業務です。
不動産投資においては、不動産の取得（入口）から売却（出口）までを担い、所有者様、オーナー様、投資家の代理人として、プロパティマネージャーの選任、指示などを行い投資利回りを最大化する責務を負っています。したがい、所有者様、オーナー様、投資家の望む投資利回りを満たすために購入価格から売却価格、運用中の賃料収入すべてにおいて関与し、また投資不動産は１棟とは限らず、数棟の不動産を運営しながらポートフォリオを駆使することにより、より多くのキャッシュフローをつくるための所有者様、オーナー様、投資家のかわって不動産投資運用を業務とするものです。

　当社は、経験豊かなアセットマネージーが投資不動産の運用に当たりますが、必要に応じて当社顧問の弁護士、公認会計士、不動産鑑定士等のサポート態勢も充実しております。
アセットマネジメントのながれ
１．個別相談
当社主催セミナー会場または事前予約にて　個別相談を実施しております。不動産投資のみのご相談はもちろん、アセットマネージメントのご依頼、実際に運用物件の悩み等、無料（初回６０分）でご相談をお受け致します。
２．プランニング
これからの不動産投資をお考えの方には、まずファイナンシャルプランニングを行います。投資できる金額、または融資等に関して計画を一緒に立てていきます。

すでに、不動産投資を行われている方には、今後の不動産投資についてのライフプランニングを含めたファイナンシャルプランニングを行います。
３．調査レポート
不動産調査、デューデリジェンス、投資シュミレーション、投資プランニングレポートを作成し、どのような投資がベストか、今後どのような不動産に投資するのかを決めていきます。

４．物件取得、投資、アセットマネジメント契約
媒介契約を締結し、不動産の購入を行います。

５．運営
オーナー様、投資家に代わり不動産の運営を行います。選りすぐれたプロパティマネージーの選定もアセットマネージャーの業務です。

６．運用レポート
オーナー様、投資家に代わり不動産の運営を行い、その状況をマンスリーレポートとして報告致します。

７．投資の再チェック
プランニングの時点と、購入時点、そして運用期間において常に変化をしているのが経済景気。計画通りの運用がされているか、それとも修正が必要なのかをチェックし、修正が必要な場合は、再計画を提案します。

８．売却、投資の終了
投資期間の最終段階、完結です。で不動産を売却することにより固定資産を流動資産に代え、投資期間の利回り、投資効率の報告を行いアセットマネジメントが終了します。

Property Management

不動産資産の管理運営を行うことをプロパティマネジメントといいます。アセットマネジメントとの違いは不動産一つ一つの運営管理を個別に行います。アセットマネージメントは不動産全体の投資を見ていくのに対して、プロパティマネジメントは入居者・テナント募集から、賃料の集金、収納、入居者や近隣からのクレーム対応、トラブル対応、解約立ち会い、預かり金の精算、リフォーム、リノベーションの企画、発注と現場サイドにおいて、運営計画に基づき建物自体の最高のパフォーマンスを導き出すこと、またはオーナーのリクエストを満たすことをゴールとしてオーナーに代わって行われる業務です。

従来の賃貸不動産管理との大きな違いは、現行で行われている運営がその対象不動産においての利回り、キャッシュフローで最高のパフォーマンスを導き出すための経営が行われているということです。したがい単なる集金、滞納管理ではなく賃料の設定と空室率の関係、空室対策および退出削減対策をも考えて運営を行わなければなりません。

収益還元法による不動産価格は

年間収益　÷　投資利回り　＝　不動産価格

＊年間収益とは、物件からの賃料等の収入から運営費、未回収損、空室損を除いた金額です
　　　＊投資利回りとは、オーナーの望む利回りにインフレ率等を考慮した利回りです。
で求められます。
この年間収益が多いか少ないかが　不動産価格へ大変に大きな影響を与えます。
ですから、不動産を運営し、この年間収益を管理するプロパティマネージャーの能力が非常に大切ですし、プロパティマネージーの能力により大きな差がでます。

優秀なプロパティマネージャーは、机上の空論を展開する能力よりも　現場をより知り尽くした経験と確たる根拠に基づいての景気予測能力を有していることが必要不可欠です。また、アセットマネージャーやオーナー様の運営計画、マネージメントプランを読み解くまたは、マネージメントプランの作成が出来る能力を有していることも最低の条件です。
プロパティマネジメントのながれ

１．個別相談

　不動産の管理を依頼している、または自から不動産管理を行っているが、うまくいっていない。または、本当に良い運営がなされているのかどうなのか。
これから賃貸不動産を所有したいなどあらゆることはの始まりは、個別相談からスタートします。もちろん初回相談は無料（初回６０分無料）です。


２．マネージメントプランの作成

　当社のプロパティマネージャーによる現地調査並びにオーナー様から提出していただくトラックデータの解析、マンスリーレポートによる分析に基づき、マネジメントプラン（運用計画書）を作成させていただきます。
　新規物件の取得に関しては、当社プロパティマネージャーの現地調査及び聞き込み調査をもとにマネジメントプランを作成いたします。


３．物件報告およびマネージメントプランの解説


４．プロパティマネジメント契約
　実際の賃貸不動産をオーナー様に代わり運営させていただく契約を締結させていただき　プロパティマネジメントがスタートします。

Ｐｏｒｔｆｏｌｉｏ

ポートフォリオとは、本来は「紙ばさみ」のファイルを意味していました。現在は「ポートフォリオ」というと金融商品の組み合わせや管理運営対象の全体をイメージする方が多くなっています。

ポートフォリオは、統計学に基づいたリスク分背が行われ、「資産において複数の異なる性質の金融商品を組み合わせることで、リスク軽減を図る」ということが提唱されるようになってから、投資において一般的に用いられるようになりました。
投資不動産は金融商品ですので当然にポートフォリオ理論が当てはまります。投資においてノーリスクはほぼあり得ません。所与のリスク許容範囲のもとでポートフォリオから得られる利益を最大化するため自己資産（投資可能金額）を各投資不動産物件に資金をリスク許容度合いに応じて割り当て決定することが必要となります（資産分配）。そして複数の投資不動産を保有することで（分散投資）、リスクを低減することが可能になります。
たとえば、投資家のＲＯＩ希望利回り５％とした場合、いろいろなマーケットリスクにより５％を維持することは確定できません。しかし何棟かの不動産に分散することによりすべての物件が同時に収益の低下を起こす確率は低いので分散管理することにより投資家の利回りを確保しようとする考え方です。ポートフォリオを組むことで、リスクを分散し、投資のリスクを下げることが可能となるのです。

ポートフォリオ作成のおすすめ
投資不動産または、所有不動産を数件、数棟所有し始めた、または所有している方は、自分に合ったポートフォリオを考えることが必要となってきます。ただ残念ながらポートフォリオには「これが最適」といえるものは有りません。それは、それぞれの方のライフスタイル、年齢、資産等により異なるからです。ですから、自分に合ったポートフォリオをつくるためには、自分がどのくらいのリスクを許容できるのか、どのくらいのリターンを狙いたいのかをはっきりさせ、どのようなリスク分散をするべきかなどの観点で、自分に最適な独自のポートフォリオを作るべきなのです。
ポートフォリオ作成のながれ
１．個別相談

　不動産投資状況を始め資産状況を開示いただく必要があります。それに基づき、リスクの許容範囲、投資希望リターンをご一緒に考え明確にしていきます。
個別相談からスタートします。もちろん初回相談は無料（初回８０分無料）です。


２．各不動産の調査

　当社のプロパティマネージャーによる現地調査並びにオーナー様から提出していただくトラックデータの解析、マンスリーレポートによる分析に基づき、各不動産ごとに調査報告書の作成を致します。状況または投資家のご希望によっては、マネジメントプラン（運用計画書）の作成もさせていただきます。


３．現行所有不動産のポートフォリオの作成


４．資産の組み替え等のコンサルティング

　現在の資産の組み合わせでよいのか、それとも組み替えを行った方が良いのかのご提案をさせて頂きます。


５．資産の運営

　必要に応じてアセットマネジメント契約、プロパティマネジメント契約を行い投資家の皆様のリターンの最大化を狙います。

コンサルティング業務の積極展開によるオーナー様の遊休地の有効活用を含め資産全般の効果的なコンサルティングを行います。
マンション投資コンサルティング
現在すでに　賃貸アパート・マンション等の不動産をお持ちの大家様・オーナー様、または、不動産を用いた資産形成をお考えの方。
不動産も大事な金融資産です。不動産運用はますます難しい時代になっております。だから、投資のパートナー、エイジェント選びは一番大切な入り口。プロへのご依頼をおすすめします。
賃貸不動産・投資不動産のご相談は　お気軽に松屋までお問い合せください。