不動産投資でもつとも大切なこと
不動産を投資目的で購入した場合、もっとも大切なこと、それはキャッシュフローです。
ひとことでキャッシュフローと言っても、キャッシュフローには３種類あります。
１．インカムゲインのキャッシュフロー
２．キャピタルゲインのキャッシュフロー
３．ファイナンスのキャッシュフロー
この３つがありますが、プロの投資家でも ファイナンスによるキャッシュフローを忘れている方が多くいます。
この３つのキャッシュフロー それぞれが大切なキャッシュフローですが、３つのなかでもっとも大切なキャッシュフローは、割合で言うと
１．インカムゲイン（賃料収入）のキャッシュフロー ７０％
２．キャピタルゲイン（売却益）のキャッシュフロー １０％
３．ファイナンス（借入金返済）のキャッシュフロー ２０％
です。
したがって不動産投資においてもっとも注目すべきキャッシュフローはインカムゲインによるキャッシュフローということになります。
当然にインカムによるキャッシュフローがなければ、ローンの返済もできないし、税金も払えません。そもそも不動産投資をするいみがありません。
キャッシュフローを安定させるためには、キャッシュフローの源泉である入居者・テナントを募集し、契約することぐらい百も承知のはず。
ならば不動産投資において、あなたは何を最初にすべきですか。
「テナントを入れること」
その通りではありますが、まず一番最初にしなければならないこと、それは
現場・現物をみること
でも、多くの方はそれをしません。
それでは、絶対にうまくいきません。
まず、不動産自体に問題はないか？
大丈夫と思っていても、ひとつひとつ検証し、問題があれぱ゛ひとつひとつ解決していかなければなりません。
不動産に問題があれぱ、優良なテナントなど絶対に入ってきません。
問題の一つが「不動産収入が低い」ならぱ、収入を上げればいいことですが、今の世の中
・西松建設、従業員の４分の１相当の９００名、人員削減
・マンション販売戸数１８．８％減 １７年ぶりの低水準
・生活保護受給者が過去最多の１１４万世帯
・マクドナルド４３３店舗、閉店 １２０億円損
・大学生の就職内定率、前年度比６．３％減予想 過去最悪
・２０１０年度「半数企業」が正社員採用無し
というニュースばかり
つまり不景気
不景気だと、当然に不動産賃料に影響が出ます。
「賃料を安くしてくれ!!」
売り上げの下落、投資が困難に
でも
不景気だけが 原因ではないはず
でもこんな時でも収入は１２０％
収入を伸ばしている物件があるのです。
その物件は、特に優れた物件であるわけではありません。特別に 顧客満足度をＵＰさせているわけでもありません。
では、なぜ？
お客様が 物件に是非入りたいと手を挙げてくれているからです。
それをどうやって行うのか
人間関係を作るだけです。
でも、お付き合いもないのにどうやって人間関係を作ればいいのでしょうか？
１ 世の中は 多くの空き部屋であふれています。
・・・・だから あなたの部屋のミッションを明らかにする必要があります。
なぜ、あなたの部屋を借りなければならないのかを明確にしてあげるのです。
あなたの部屋を借りることの最良の利点 Ultimate advantage
あなたの部屋の刺激的提案 Sensation proposal
あなたとの力強い約束 Poweful promise
たとえば、 宅配ピザ屋さん
「焼きたての熱々のピザを３０分以内にお届けします!」
最良の利点、刺激的な提案、そして約束をしています。
一方からの情報提供で 信頼関係を築き お客様の手が上がるのです。
なかなか入居者が決まらずに困っている
空室がストレスになっている
空室の原因がわからない
アパート・マンション経営に不安がある
トラブルが多い
そもそも不動産投資自体 いかがわしいと思っている
アパート・マンション投資・経営をしてみたいけれど
・何も知識がない
・何冊か本は読んだけれど どの様に始めるのか分からない
・だまされたくない。損はしたくない
そんな方を対象とした
不動産経営塾へ参加されたお客様の声
以前から小さなアパートを相続して経営していましたが、老朽化と入居が思わしくなく、自宅の建て替えに伴ってマンションを建てることにしたのですが、建築会社の事業計画をいままでお世話になっていた不動産屋さんに見てもらっても なかなか納得がいかず、不安が募るだけでした。
松屋さんの不動産経営塾に申し込み、小冊子を読んでいると不思議なくらいどんどんと不安が消えていきました。逆に変な自信がわいてきてしまいましたが、セミナーに参加したことによって、その自信も間違った自信だとわかりセミナーで本当の知識と理解が深まりました。安心して建て替えによるマンション建設ができました。ありがとうございました。
いままで 不動産投資をしてみたく いろいろな本を読んで勉強してきたつもりでしたが、送られてきた小冊子を読んでいくうちに「そういうことか」ということが多く、目から鱗というよりも未開の分野が見えてきたようですごく楽しくなったと同時に不動産投資の方法もよく分かりました。セミナーに参加してさらに勉強したいと思います。セミナーの参加が楽しみです。
建築設計の仕事をしております。当然にお客様よりアパート、マンションの設計依頼があります。今まではいろいろな本や事例をもとに設計をしていましたが、不動産成功塾に参加して、本来賃貸不動産はどうあるべきなのか。将来の修理や時代の変化にどのように対応すべきかがよく分かりました。この知識をもとにオーナー様、施主様に設計プレゼンをおこなうと、「設計だけではなく、管理もお願いしたい」とよく言われるようになりました。もちろん管理は出来ませんが、オーナー様、施主様よりいろいろな方をご紹介いただけるようになり大変ありがたいです。
不動産経営成功塾に感謝しています。
アパートを建築会社に進められ、相続対策だと言われて建ててしまいました。建てたまではいいのですが、果たして建てたことが本当に相続対策なのか、また建築会社の紹介の不動産借上会社の説明でも良く理解出来なかったので松屋さんを訪ねて聞いてみると、どこの部分が相続対策で それ以外は実際に対策にも何もなっていないことがよく分かりました。借り上げ保証なのでローンの支払いに心配はないのですが、何となくアパートを建てたこと自体に納得が出来ません。ただ、管理を依頼依頼するわけでもないのに小冊子をくれたり、セミナーの誘いをしてくれる親切さに感謝しています。
父から相続したアパートの管理が、父の時代より松屋さんでした。あぱーとの経営等は素人の私ですが、松屋さんより「アパートオーナー」になられたのだから、少しは勉強しておかないとだまされてしまうこともありますよ。」と小冊子をいただきました。いただいたままで目も通していませんでした。何気なく読んでみると、結構おもしろく小冊子なのであっという間に読んでしまいました。これをきっかけに不動産に興味がでて、セミナーも参加し不動産経営成功塾で勉強しています。本当に不動産経営は難しいと思いますが、反面おもしろくもあります。何でも相談出来る管理会社がいることは、保険をかけいてるようで安心です。
