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Consulting 土地有効活用


土地の最良の有効活用は何もしないこと!?
当社で土地の有効活用のご相談をいただいたお客様の約一割弱の方は、現在においで何も行わないことがベストの土地有効活用で有ったという結果があります。
　間違った土地有効活用と称した投資を行い失敗してしまった多くの場合は、休遊地を見た、または調べた建築会社、ハウスメーカーや不動産会社より土地の有効活用と称したアパートマンション建築の提案、プレゼンをうけます。話を聞いているうちに、このまま固定資産税を支払い続けるよりも、アパートマンションを借入金で建設運営することでより大変多くの収入が得られるシュミレーションを見せられ、その気になってしまう方は少なくはありません。土地という担保を持っているため、思った以上に簡単に金融機関からの融資がうけられ、簡単に事業がスタート出来てしまいます。
　しかし、その土地のある地域の特性や地域性を調べない提案はすぐに暗礁に乗り上げ、有効活用どころか借入金の返済に追い立てられる様になってしまうのです。当然に土地有効活用を提案した会社は「自己責任」という言葉を楯に取り合ってくれないのが現実です。
土地の有効活用はだれのために行っているのですか。
土地の有効活用は、自分や家族のためであるのはもちろんのこと、地域社会への貢献やその不動産を利用してくれる人たちへのためでもあるのです。
土地有効活用は建物を建築することではありません
土地の有効活用とは、土地を使うことにより利用の有効性をはかることです。土地（＋資金）を投資してリターンを得ること、つまり不動産投資と同じことです。
　アパートの供給過剰地域にアパート・マンションを建てても、入居が促進されません。このような地域では、賃貸住宅に住む方の駐車場不足が発生しているかもしれません。またスーパーマーケットやコンビニエンスストア、街道筋ならばドラッグストアなど活用方法、選択枠は様々です。投資と違い土地有効活用は、ある一定期間の運用ではなく長期運用収益が目的となります。
まずは土地有効活用方法の検討から
この土地は、賃貸マンションを建てよう。この土地にはファミリーレストランがいいな。という計画では土地の有効活用は出来ません。土地有効活用は、単にその対象地だけの有効活用としてとらえるのであれば有効活用でなく不動産投資の一部にすぎません。土地有効活用は、資産全体においてその土地のしめるウェートや役割を見渡し個別判断ではなく全体判断においてはじけて計画が立てられるものですが、まずはファイナンシャルプランおよび資金計画をしっかりと行い、把握することが大切です。

相続対策は、事前に行ってこそ「対策」。ただ対策といっても一つだけではありません。また、完璧な対策はありません。損をしないために。だから準備が必要なのです。

相続対策は、事が起きてからでは遅すぎます。相続対策は一つだけではありません。相続サポートセンター東京が、全国の相続サポートセンターと情報交換しながら、その人にあった相続対策をご提案致します。
相続によって、財産を失うまえに対策を
そもそも、相続ってなに？
相続は、人の死亡によって初めて開始される死亡した人の財産上の権利義務を肉親（配偶者・子供・親・兄弟）に承継させることをいいます。
ただ、相続を拒否（財産の権利義務をいらないということ）することもできます。それは、死亡した人の負債は引き継ぎたくないという場合です。

相続対策は、相続財産分配対策でもあり、相続税納税対策でもあり、事業の継承対策でもあります。　ひとそれぞれの相続税対策がありますので　事前にアドバイスやコンサルティングを受けておくことをおすすめします。

法定相続人と法定相続分

相続は誰もが出来るというわけではありません。相続が出来る人は法定相続人として決められています。
また、相続人と死亡した被相続人との関係で、引き継ぐ権利の大きさが我変わります。
相続の出来る範囲は、配偶者（奥さん又はご主人）、子供、親、兄弟の範囲です。
被相続人に子供がいる場合、法定相続分は　配偶者１／２・子供１／２という分け方になります。子供が２人いた場合は、子供の相続分１／２を二人で、３人いた場合は１／２を３人で分けます。仮に子供が被相続人より先に他界している場合は、子供の子供（孫）、ひ孫とどんどん下へ下りていきます。
　被相続人に子供がいない場合は、配偶者２／３、親が１／３となります。このケースで親がすでに他界している場合は、配偶者３／４、兄弟が１／４となります。被相続人が独身で親もすでに他界している場合は、兄弟がすべてを引き継ぎます。兄弟もすでに他界している場合は、その子供（甥姪）が引き継ぎますが、甥姪も他界している場合は相続はそこでとまってしまい、非相続人の財産はすべて国庫に入ってしまいます。

遺言書

被相続人が自分の財産の権利義務をどのように相続させたいかを意思表示出来る方法があります。それは生前に遺言書を作成しておくことです。遺言書がなければすべて相続人の話し合いにより相続が決定します。たとえば、この土地は長男に、このマンションは長女に、現金は奥さんにと考えているなら遺言書を作成しておかなければ被相続人（死亡者）の意志はとどきません。
遺言書には、公正遺言書と私製遺言書とがあります。それぞれメリット・デメリットはありますが、公正証書遺言書の作成をおすすめいたします。


相続税
相続財産を分割したら相続は終わりではありません。相続にも税金がかかります。基本控除と配偶者控除という免税措置がありますが、基本控除の額は、立法によって変わるのでチェックしておくことが必要です。
多くの場合、相続税対策が相続対策と言われているように、相続税を納税出来ないと結構つらい相続となってしまいます。相続税を支払わないように節税対策だけでなく、節税対策とともに納税にあてる納税資金を用立てておくことも相続税対策です。
不動産を使った対策、生命保険を使った対策といろいろなたいさくがあります。

相続の生前対策
相続税とにたような性質の税金に贈与税があります。この贈与税を使って相続の生前対策をすることが可能です。ただ注意しなければならないこともいろいろあります。しかし、相続対策の有効な手段の一つです。

相続発生後のスケジュール
相続は、非相続人が死亡してから９ヶ月間で終了させなければなりません。厳密には９け月間で相続税を支払わなければなりません。その期間は長いようで短いのです。遺言書がなければ財産の権利義務の分配から始まり、相続税の計算、相続税の納付とすべて行う必要があります。たったそれだけと思われますが、もし納税する資金がなく、固定資産（不動産等）か゜ある場合、納税のための資金を作らなければなりませんので売却をするか、抵当をつけて融資を受けるか、物納するか（物納は現在ひじょうに大変な納税方法となっており、物納はほぼ無理と考えた方がよいと思います）選択をしなければならなく、売却するとしても即時に売却出来て現金が手にはいるというものではありません。相続のスケジュールを立てるのはいがいと難しいので専門家への相談は必要だと思います。


松屋は　不動産建築の会社ですが、不動産建築と切っても切れない相続対策に対して、相続サポートセンター東京を立ち上げています。
相続に関するご相談を８０分無料（当社へご来社の場合・または交通費ご負担いただける場合）にて受けております。８０分を超えるご相談は有料となりますが、お気軽にお問い合せください。費用の発生しそうなご相談には見積書を提出させていただきます。
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A借地と底地
借地権とは

土地のうえに家・建物を建てるためには、その対象の土地に何らかの権利を持たなければなりません。当然に他人の土地に家を建て、家を所有することは出来ないことが一般的です。法律のうえで、土地を使用する権利には、物権と債権との２種類があります。物権は所有権と呼ばれ、債権は借地権と呼ばれる土地賃貸借の権利です。つまり借地権とは土地購入するのではなく、土地を借りて家を所有する事の出来る権利を得るという方法です。
土地賃貸借ですから、当然に契約期間があります。契約期間によって定期賃貸借と普通賃貸借とがあり、定期賃貸借は文字の通り定めた期間のみの契約であり契約期間満了において建物を壊して更地で返還しなければなりません。普通賃貸借契約は、契約期間はありますが、期間満了時に土地賃貸借契約を更新できる契約です。
土地賃貸借契約でも、契約開始時に相応額の権利金支払い、地代としての賃料を支払っている借主のもつ権利（債権）を借地権と呼び、単に土地を借りいて使用料を支払っているまたは無償で使用している借主は使用貸借で借地権ではありません。
借地権は、債権であるので土地の所有者の承諾は必要となりますが、売買することが出来る権利ですので、資産価値もあります。
底地権とは

土地賃貸借契約において借主の持っている権利が借地権というのに対して、土地の所有者（地主）の持っている権利を底地権といいます。土地賃貸借において、物権としての権利を貸主は持っていますが、実際には土地の所有者ではあっても自由に土地を使用することはできません。実際、貸主にとってあまりメリットのない契約であるのが現実です。
借地権・底地権の整理コンサルティング
土地所有権＝借地権＋底地権　という数式が成り立ちます。
ですので、借地権、底地権を売買する場合でもそれぞれの権利が拘束される場合もあります。
借地権を売却する場合、まずは貸主・地主の承認を得て、売却による賃借人変更承諾料額をとりきめ、販売活動または売却をしなければなりません。通常売却は借地権付き建物の売却で、土地の売却ではありません。借地権付建物を購入することによって購入した家を解体し、新たな家を自由に建てられるものでもなく、建て替えにも承諾が必要となります。また、土地賃貸借契約において、その建物が堅固（鉄筋コンクリート造・鉄骨造）か、非堅固（木造等）かの制約もあります。
底地権の売却においても、他人が契約の範囲で自由に利用出来、土地を所有しているとはいえ、自由のきかない土地ですので底地権を購入しようという人は少ないです。したがい、狭いマーケットでの売買ですから、価格も非常に安くなるケースがほとんどです。
底地権者は、土地を所有している間は当然に固定資産税・都市計画税の納税義務者であり借地人より地代（土地使用料）を領収しているので所得税も発生する場合もあります。

土地所有権＝借地権＋底地権
借地権を売却するにしろ、底地権を売却するにしろ、他人の権利が乗っかった権利の売却ですから、はっきり言って簡単にいくことではありません。
やはり、知識と経験（実績）を持ったコンサルタントに相談することが、自分の持つ権利を最大限に活かすことが出来ます。
なにか借地権・底地権でお悩みの場合は、ぜひ松屋の借地権・底地権の整理コンサルティングをご利用下さい。
コンサルティングの流れ
１．メール、電話にてコンサルティングのお申込を
　　コンサルティング料金　　初回８０分間無料
　　場所　　　　　　　　　　　　　松屋コンサルティングルーム
　　　　　　　　　　　　　　　　　　お客様の希望の場所へ出向く場合は、別途交通費をお願い致します。

２．コンサルティング

３．トラブル解決、整理、売却の依頼契約

４．実効

という流れになります。
ご相談を、お待ちしています。
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